Pareceres e análises de especialistas destacam riscos, impactos e a necessidade de alinhamento jurídico após debates recentes no STJ e na OAB.
A discussão sobre os honorários de cobrança condominial voltou ao centro do setor nas últimas semanas e acende um alerta importante para síndicos, administradoras e advogados. O recente entendimento do STJ (REsp 2.187.308/TO) — que veda a inclusão dos honorários contratuais na execução judicial das cotas de inadimplentes, mesmo quando previstos na convenção — gerou forte mobilização institucional, especialmente por parte da ANACON, que apresentou parecer técnico e levou o tema ao presidente nacional da OAB.
Embora o encontro em Brasília já tenha ocorrido, os desdobramentos continuam produzindo efeitos práticos e exigem atenção imediata dos condomínios. Para o advogado Cristiano Pandolfi, especialista em Direito Condominial e vice-presidente da ANACON, o impacto do entendimento do STJ vai muito além da esfera jurídica: ele afeta diretamente o caixa dos condomínios e a repartição justa dos custos entre moradores.
É preciso deixar claro que, a recente decisão não tem efeito vinculante, de modo que, foi aplicada apenas para aquele caso específico.
A recusa injustificada do condômino em cumprir suas obrigações pecuniárias perante o condomínio, somada à tentativa de afastar honorários advocatícios com fundamento em entendimento do STJ que não se amolda ao cenário específico da relação condominial, tende a produzir um efeito prático inevitável: a redução — ou até eliminação — das tratativas consensuais por parte dos departamentos jurídicos dos empreendimentos.
O alerta: risco de transferir o custo do inadimplente para o adimplente
O parecer da ANACON destaca pontos fundamentais:
- A cobrança extrajudicial da inadimplência é dever legal do síndico (art. 1.348, II e VII do CC);
- Os honorários aprovados em assembleia e previstos na convenção são juridicamente válidos (art. 1.333 do CC);
- O inadimplente deve arcar com os prejuízos decorrentes da mora (arts. 389, 395 e 404 do CC);
- Honorários contratuais e sucumbenciais não configuram bis in idem — têm naturezas distintas.
Segundo Pandolfi, a reunião da ANACON com a OAB reforçou a necessidade de preservação da autonomia condominial e da justiça contributiva, pilares essenciais para a sobrevivência financeira dos edifícios.
Desdobramentos seguem em andamento
A ANACON juntamente com a OAB, permanecem firmes na defesa da advocacia condominial. As instituições acompanham processos no STJ envolvendo o tema e também monitoram o PL 1513/2021, que busca reforçar a segurança jurídica nos atos constitutivos dos condomínios.
Orientação prática para síndicos e administradoras
Diante do cenário atual, especialistas recomendam:
- Revisar convenções e deliberações de assembleia para garantir previsões claras sobre honorários;
- Aprimorar procedimentos de cobrança extrajudicial, mantendo formalização adequada;
- Monitorar o caixa do condomínio, evitando que custos de inadimplência corroam o orçamento;
- Buscar assessoria jurídica especializada, principalmente para processos já em andamento.
O que esperar nos próximos meses
A tendência é de novas manifestações técnicas e institucionais sobre o tema. Para Cristiano Pandolfi, o momento exige muito trabalho para desmistificar falsas informações a respeito da não obrigatoriedade do pagamento dos honorários previstos em convenções e deliberações de assembleia, garantindo que a justiça contributiva seja mantida e que os custos da inadimplência não recaiam sobre os moradores adimplentes.
